RtB3Il Rent To Buy. La soluzione per la crisi immobiliare?
Si è tenuto alla Camera di Commercio di Benevento un interessante convegno urante il quale operatori qualificati del settore hanno ben prospettato questa nuova, almeno per la nostra realtà, ed innovativa formula di compravendita, che a ben dire ha tutte le carte in regola per poter dare una boccata di ossigeno tanto agli operatori del settore quanto a coloro che per varie esigenze necessitano di vendere un immobile.
Attraverso il Rent To Buy l’inquilino, futuro proprietario, prende da subito possesso dell’immobile che ha deciso di comprare versando al venditore un acconto (solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita), da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni. Durante la fase preparatoria, l’inquilino-futuro proprietario versa ogni mese al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece ‘salvata’ e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente,
solamente il restante 85% del prezzo. Praticamente si tratta di un ‘programma preparatorio all’acquist’ che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato al momento della stipula di questa nuova formula di compravendita, alternative a quella tradizionale.
Sono stati evidenziati, durante il convegno, i vari benefici derivanti dall’uso di questo strumento moderno per acquistare casa. Tra i più importanti sono da ricordare la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno ‘storico creditizio’, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori); la creazione di un ‘primo effetto leva’ grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 75% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare; la creazione di un ‘secondo effetto leva’, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile; un ‘periodo di prova’ durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione del contratto, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Ma i benefici si riscontrano anche per chi intende vendere un immobile. Tanto i costruttori quanto le agenzia immobiliari vedono aumentare in tal modo il rispettivo bacino di acquirenti; possono poter contare su proposte di acquisto definitive; possono vendere a chi, per acquistare un nuovo immobile, deve prima liberarsi del vecchio ovvero non vuole accendere il mutuo in un momento in cui gli spread sono altalenanti e le banche poco disponibili a concedere finanziamenti; invertire l’attuale flusso di cassa negativo, in positivo anche attraverso la cartolarizzazione del contratto nei confronti di fornitori, banche, etc.
Oltre al funzionamento, i tecnici relatori della ‘Qui Insurance Spa’, leader italiano nel settore, moderati dal Dott. Giuseppe Pellegrino in rappresentanza dell’Ente camerale, hanno evidenziato anche altri aspetti non meno importanti del Rent To Buy. Da subito la necessità di non confonderlo con altri strumenti quali, uno per tutti, l’affitto con riscatto in cui il venditore assume le vesti di banca permettendo all’acquirente di rateizzare il pagamento del prezzo dell’immobile. Con il RtB, invece, si offre all’acquirente il tempo necessario per allinearsi ai nuovi parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del credito. Quindi il venditore svolge una funzione più che altro di ‘incubatore’ e non di ‘banca’.
Sono state sottolineate anche le referenze garantite applicate ai contratti del ‘RtB’ e le loro modalità operative, nonché l’iter istruttorio nelle richieste di referenze garantite e la fiscalità nei contratti del ‘RtB’.